不動産の相続・名義変更についてよくあるご質問

相続した実家を売却するには、まず不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人に変更する「相続登記」を完了させる必要があります。

売却活動は相続登記と並行して進めることも可能ですが、売買契約までには名義変更が必須です。

なお、売却に関する大まかな流れは以下のとおりです。

①遺言書の有無や内容の確認
②相続人の確定
③相続登記（名義変更）
④不動産会社へ査定・売却を依頼
⑤売買契約・決済・引き渡し
⑥確定申告

相続登記の手続には、基本的に以下の書類が必要です。

• 相続登記申請書
• 被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍
• 被相続人の住民票の除票（戸籍の附票）
• 相続人の住民票、戸籍、印鑑証明
• 最新の固定資産評価証明書
• 遺産分割協議書
• 遺言書（あれば）

ただし、必要書類は、遺言書の有無や、遺産の分け方によって異なります。申請手続に不安がある方は、アディーレへ一度ご相談ください。

手続は問題なく進められます。
不動産を相続する場合、必要になるのは、相続登記（不動産の名義変更）です。
相続登記は、その不動産を管轄する法務局に申請して行いますが、直接窓口を訪れなくても手続できる方法があります。

主な方法として、以下の３つがあります。

①郵送による申請
②オンラインによる申請
③弁護士に依頼する

手間をかけずに確実に手続を終えたい場合は、弁護士に依頼されるとよいでしょう。
必要書類の収集から登記申請まで、面倒な手続を代わりに行ってもらえます。

亡くなった方（被相続人）が、登記簿に記載されている不動産の所有者だったことを証明したうえで、相続登記を行う必要があります。
そのために、以下のような書類を法務局に提出しましょう。

• 住民票の除票
• 戸籍の附票（ふひょう）

上記の書類には過去の住所履歴が記載されているため、登記簿に記載された住所から、亡くなったときの最後の住所までの移転経緯を証明することができます。

ただし、上記の書類を確認しても移転経緯が不明な場合も、もしくは役所での保管期間（一般的に死亡後5年）が過ぎていて書類を取得できない場合は、代わりに以下のような書類を用意して証明しなければいけません。

• 登記済権利証
• 固定資産税納税通知書
• 上申書（相続人全員が「登記簿上の所有者は被相続人で間違いありません」と証明する内容）

相続登記は、主に3つの理由から必要になります。

①権利関係を明確にするため
②将来の相続トラブルの防止
③法律上の義務

①権利関係を明確にするため

土地や建物を相続しても、相続登記をしなければ、その不動産が自分のものになったことを第三者に対して主張できず、売却などもできません。

そのため、まずは相続登記を行う必要があります。

②将来の相続トラブルの防止

相続登記をしないまま年月が経つと、相続人が亡くなってさらに次の相続が発生します。
すると、関係者が増えて権利関係が複雑になり、やがて誰が不動産の権利を持っているのかはっきりしなくなります。

権利関係が曖昧なままだと、トラブルに発展する可能性が高いため、相続登記を確実に行っておくことが重要となるのです。

③法律上の義務

相続登記は、不動産を相続したことを知った日から3年以内に行わなければいけません。

※2024年4月1日よりも前に発生していた相続の場合は、原則として不動産を相続で取得したことを知った日、または2024年4月1日のどちらか遅い日から3年以内

正当な理由なくこの義務を怠った場合、10万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。